رسوم العقارات الشاغرة في نظام الأراضي البيضاء المعدل: من يخضع؟

لم يعد نظام الأراضي البيضاء يقتصر على الأراضي الفضاء. أضافت تعديلات عام 1446هـ (2025) شقًا جديدًا هو رسوم العقارات الشاغرة، وتغير اسم النظام إلى «نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة». ثم نُشرت في «أم القرى» في 15 مايو 2026 لائحة تنفيذية مستقلة لهذا الشق. يجيب هذا المقال عن ثلاثة أسئلة لملاك المباني والمطورين والأوقاف والورثة: هل مبناك داخل التعريف؟ وكيف يُحسب الرسم؟ وما الذي تفعله الآن؟

ما الذي أضافته تعديلات نظام الأراضي البيضاء؟

بحسب النص المنشور للنظام بعد تعديله، صدر تعديل الاسم والأحكام بالمرسوم الملكي (م/244) لعام 1446هـ. وأضاف التعديل إلى الأراضي البيضاء فئة «العقارات الشاغرة»، وهي المباني الواقعة داخل النطاق العمراني غير المستغلة لفترة طويلة دون مسوغ مقبول، إذا كان عدم استغلالها يؤثر في كفاية المعروض في السوق (نص النظام وتعديلاته).

وفرّق النظام بين الرسمين في الأساس:

• الأرض البيضاء: رسم سنوي نسبة من قيمة الأرض.
• العقار الشاغر: رسم سنوي يُحسب نسبة من القيمة الإيجارية للمبنى، ولا يتجاوز 5% من قيمته.

وترك النظام للائحة تحديد شروط التطبيق، والمدة التي يُعد بعدها العقار شاغرًا، وآليات التحصيل. وتولت ذلك اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة، وهي في 18 مادة بحسب أرقام.

تعريف العقار الشاغر والأعذار المقبولة

تبني اللائحة التعريف على عنصرين: «سنة مرجعية» من 12 شهرًا تحددها الوزارة، و«مدة الشغور». فبحسب المادة السابعة منها يُعد المبنى شاغرًا إذا لم يُستغل ستة أشهر خلال السنة المرجعية، متصلة أو متفرقة. ويجوز للوزير تعديل هذه المدة بعد موافقة اللجنة الوزارية.

ولا يكفي الشغور وحده لفرض الرسم. تشترط المادة الثامنة اجتماع خمسة شروط:

1. أن يقع المبنى في نطاق جغرافي أعلنت الوزارة خضوعه للرسم.
2. أن يكون صالحًا للإشغال أو حاصلًا على شهادة إشغال.
3. أن يكون استخدامه من الاستخدامات المشمولة بقرار الوزير.
4. أن يبلغ عدد العقارات الشاغرة للمالك الحد الأدنى الذي يحدده القرار.
5. أن يقل استهلاكه من الخدمات (كالكهرباء والمياه) عن الحد الأدنى المحدد.

وتعدد المادة العاشرة الحالات التي لا يُفرض فيها الرسم:

• تخلف أي من الشروط السابقة.
• وجود عائق يمنع الإشغال لم يتسبب فيه المالك ولم يسهم فيه. وتصدر قائمة تفصيلية بهذه العوائق بقرار وزاري.
• بيع المبنى بمستند نظامي معتبر.
• صدور شهادة الإشغال خلال السنة المرجعية، ما لم يكن المبنى موصولًا بالكهرباء كاملًا قبلها.
• الشغور لأسباب طارئة مبررة إذا كان المبنى مسجلًا عنوانًا رئيسًا للمالك وقدّم ما يثبت ذلك.

ويُحدد الاستخدام، بحسب اللائحة، من المخططات المعتمدة أو شهادة الإشغال وحدها، لا من الاستخدام الفعلي.

أساس احتساب الرسم والحد الأعلى

تنص المادة السادسة من اللائحة على أن الرسم السنوي نسبة من أجرة المثل للمبنى، ولا يتجاوز 5% من قيمته. وتقدر أجرة المثل وقيمة المبنى لجنة فنية لا يقل أعضاؤها عن ثلاثة، وتصدر قراراتها بالأغلبية (المادة الرابعة).

ولا تحدد اللائحة نسبة ثابتة. فالنطاقات والاستخدامات المشمولة والحد الأدنى لعدد العقارات الشاغرة للمالك تُحدد كلها بقرار من الوزير. لذلك لا يمكن تقدير الرسم على مبنى بعينه قبل صدور إعلان يشمل منطقته.

العنصر	الحكم في اللائحة	المادة
السنة المرجعية	12 شهرًا تحددها الوزارة	1
مدة الشغور	6 أشهر متصلة أو متفرقة خلال السنة المرجعية	7
أساس الرسم	نسبة من أجرة المثل، بحد أعلى 5% من قيمة المبنى	6
التقييم	لجنة فنية من 3 أعضاء على الأقل	4
شروط الخضوع	النطاق المعلن، والصلاحية للإشغال، والاستخدام المشمول، والحد الأدنى للعدد، وانخفاض الاستهلاك	8
السداد	فاتورة السنة الحالية خلال 6 أشهر، والسنوات السابقة خلال 90 يومًا من التبليغ	15
الملكية المشتركة	كل شريك يدفع حصته	15
المخالفات	جدول يصدر بقرار وزاري	16

اللائحة التنفيذية والتطبيق المرحلي

لا يُطبق الرسم على كل المدن تلقائيًا. تنص المادتان الخامسة والسادسة من اللائحة على أن الرسم يُطبق على نطاق جغرافي داخل مدينة إذا تحقق فيه أحد أربعة مؤشرات:

• ارتفاع نسب الشغور.
• ارتفاع تكاليف السكن قياسًا بدخل الأسر.
• ارتفاع أسعار العقار قياسًا بمؤشر أسعار المستهلك.
• ارتفاع نسب الشغور لدى ملاك أكثر من عقار شاغر.

وترصد الوزارة المؤشر مدة لا تقل عن 12 شهرًا قبل الإعلان. ويحدد الإعلان المدينة، وخريطة النطاق، وبداية السنة المرجعية، وموعد الإفصاح، والمستندات المطلوبة.

وفق ما اطلعنا عليه حتى أكتوبر 2026، طُبّق التدرج نفسه على الأراضي البيضاء. فقد أعلنت الوزارة إصدار أول فواتير الأراضي البيضاء في نطاقات محددة بالرياض اعتبارًا من 1 يناير 2026 (عكاظ). ولم نقف على إعلان رسمي يحدد نطاقًا خاضعًا لرسوم العقارات الشاغرة، فتابع بوابة وزارة البلديات والإسكان وبرنامج الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة.

ولهذا التدرج أثر مالي مهم. فالمادة الحادية عشرة تجيز تحصيل رسوم السنوات السابقة من تاريخ إدراج النطاق، لكنها لا ترتب على ذلك غرامة تأخير أو عدم تقديم مستندات.

عقارات الورثة والأوقاف الشاغرة: مخاطر خاصة

لا تتضمن اللائحة، في نصها المنشور، استثناءً خاصًا لعقارات التركات أو الأوقاف. والمكلف بالرسم هو «المالك»، ويشمل التعريف المستأجر بعقد انتفاع مسجل. وتنص المادة الخامسة عشرة على أن يدفع كل شريك في الملكية المشتركة حصته من الرسم.

وهنا تظهر مخاطر عملية:

• الورثة المختلفون: يبقى المبنى مغلقًا سنوات لعدم اتفاق الورثة على البيع أو التأجير، فيتراكم الرسم على كل وارث بقدر حصته.
• الأوقاف: الشغور الطويل لعقار وقفي يرهق غلة الوقف، ويثير مسؤولية الناظر عن حسن الاستغلال.
• الإفصاح: المالك ملزم بتقديم المستندات والإفصاح عن حالة المبنى مرة على الأقل كل سنة مرجعية (المادة الثالثة)، وتعدد الملاك يربك هذا الالتزام.

ونقدم للأوقاف والجهات غير الربحية مسارات تشغيل واستثمار تناسب طبيعتها، يمكنك الاطلاع عليها في صفحة القطاع غير الربحي.

الاعتراض والتظلم على رسوم العقار الشاغر

تلزم المادة الثالثة عشرة من اللائحة بأن تتضمن الفاتورة بيانات المالك والموقع والنسبة والمبلغ وموعد السداد وحق الاعتراض. ويُعد التبليغ صحيحًا إذا تم عبر البوابة الإلكترونية، أو الجوال أو البريد الإلكتروني الموثقين، أو العنوان الوطني المسجل (المادة الرابعة عشرة).

أما مدة الاعتراض فيحيلها نص اللائحة إلى الإجراءات النظامية. وينص النظام، بحسب نصه المنشور وتطبيقه المعلن على الأراضي البيضاء، على تقديم الاعتراض كتابةً إلى اللجنة خلال 60 يومًا من التبليغ. وعلى اللجنة البت فيه خلال 60 يومًا، وإلا عُدّ مرفوضًا. وقرار اللجنة قابل للطعن أمام الجهة القضائية المختصة. وتابع موضوع النزاعات الإدارية في صفحة تسوية المنازعات.

وأقوى أسس الاعتراض في الغالب: تخلف أحد شروط المادة الثامنة، أو وجود عائق خارج عن إرادة المالك، أو الخطأ في تقدير أجرة المثل أو قيمة المبنى.

هل عقارك شاغر؟ تقييم ذاتي وخطة قبل فرض الرسم

1. حدد موقع العقار: هل أُعلن نطاقه خاضعًا للرسم؟ إن لم يُعلن فلديك وقت للتخطيط.
2. راجع صلاحيته للإشغال: هل لديه شهادة إشغال؟ وهل توجد عوائق فنية أو نظامية تمنع الإشغال لم تتسبب فيها؟
3. احسب أشهر عدم الاستغلال في آخر 12 شهرًا، متصلة أو متفرقة، وقارنها بحد الستة أشهر.
4. اجمع أدلة الاستغلال: عقود إيجار مسجلة، وفواتير الخدمات، ومحاضر التسليم.
5. حصر محفظتك: كم عقارًا شاغرًا تملكه في المدينة نفسها؟ فالحد الأدنى للعدد شرط خضوع.
6. وثّق العوائق: النزاعات القضائية أو أعمال الصيانة الجوهرية أو المنع النظامي، بمستندات مؤرخة.
7. قرر المسار: تأجير، أو بيع، أو تشغيل عبر مدير أملاك، أو تطوير. وفي عقارات الورثة يحتاج كل خيار إلى اتفاق موثق أو حكم قسمة.

خيارات التشغيل وما يراعى قانونيًا في كل منها

• التأجير المباشر: سجّل العقد في منصة إيجار، فالعقد المسجل أقوى دليل على الاستغلال. وفي الرياض راجع القيود على زيادة الأجرة قبل تحديدها، لأن أجرة الوحدة التي سبق تأجيرها مرتبطة بآخر عقد مسجل.
• عقد إدارة الأملاك: يحدد صلاحيات المدير في التأجير والتحصيل والصيانة، ومن يتحمل الرسوم. ومن المفيد أن يلزم العقد المدير بتقديم تقرير إشغال دوري.
• حق الانتفاع طويل الأجل: يدخل المنتفع بعقد مسجل في تعريف «المالك» باللائحة، فيُحدد في العقد صراحة من يتحمل الرسم.
• البيع: البيع بمستند نظامي معتبر من حالات عدم فرض الرسم، لكنه في التركات يحتاج إلى إجماع الورثة أو مسار قضائي.

أخطاء شائعة

• افتراض أن الرسم يشمل كل المباني الخالية فورًا: لا يُطبق إلا في نطاق معلن وبالشروط الخمسة.
• الاكتفاء بعقد إيجار غير مسجل: يصعب إثبات الاستغلال، واستهلاك الخدمات المنخفض قد يناقضه.
• تجاهل الإفصاح السنوي بعد إعلان النطاق، ما يعرض المالك لجدول المخالفات.
• ترك عقار الورثة معلقًا دون اتفاق إدارة مؤقت، فيتحمل الجميع الرسم.
• تفويت مدة الاعتراض انتظارًا لتسوية ودية.

متى تحتاج إلى محامٍ؟

تحتاج إلى محامٍ إذا كنت تملك عدة مبانٍ في مدينة واحدة، أو تدير عقار ورثة متنازعين، أو عقارًا وقفيًا، أو تلقيت فاتورة تراها مخالفة لشروط اللائحة. ويفيدك المحامي كذلك في إعداد عقد إدارة أو تأجير يضمن استغلالًا موثقًا.

تساعد شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة الملاك والأوقاف والورثة في تقييم الخضوع للرسم، وتنظيم إدارة العقار المشترك، وإعداد الاعتراضات. اطلع على صفحة قطاع العقار، وعلى مقال إيقاف زيادة الإيجار في الرياض قبل صياغة عقود التأجير، ومقال الكيان الخيري المناسب للعائلة لمن يفكر في الوقف. أو احجز استشارة.

هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية لحالتك.