نطاقات تملك غير السعوديين للعقار 2026: أين يُسمح وكيف تتملك الشركات؟

اكتمل الإطار النظامي لتملك غير السعوديين للعقار في المملكة. نفذ النظام المحدث في 1 يناير 2026، واعتمد مجلس الوزراء في 23 يونيو 2026 لائحته التنفيذية ووثيقة نطاقات تملك الأجانب للعقار في السعودية، ونُشرت اللائحة في الجريدة الرسمية «أم القرى» في 3 يوليو 2026. يشرح هذا الدليل للشركات ذات الشريك الأجنبي وللمستثمرين ما الذي يُسمح بتملكه وأين، وكم يبلغ الرسم، وما خطوات الشراء الآمن، وفق ما نُشر حتى أكتوبر 2026.

ما الذي اعتُمد في يونيو 2026؟

صدر نظام تملك غير السعوديين للعقار ونُشر في «أم القرى» في يوليو 2025، ونص على نفاذه بعد 180 يومًا من نشره. وحل محل النظام السابق الصادر عام 1421هـ. وأكدت أرقام بدء نفاذه في 1 يناير 2026.

لكن النظام ترك التفاصيل التشغيلية لقرارين: قرار من مجلس الوزراء يحدد النطاق الجغرافي، ولائحة تنفيذية. وتحدد المادة الثانية من النظام عناصر قرار النطاق: الحيز الجغرافي المسموح فيه بالتملك، وأنواع الحقوق العينية التي يجوز اكتسابها، والحد الأعلى لنسب تملك غير السعوديين، والحد الأعلى لمدة حق الانتفاع، وأي ضوابط أخرى.

وبحسب الجزيرة نت، أقر مجلس الوزراء في 23 يونيو 2026 اللائحة ووثيقة النطاقات معًا. ثم نُشرت اللائحة التنفيذية في «أم القرى» في 3 يوليو 2026.

النطاقات الجغرافية: الرياض وجدة ومكة والمدينة وبقية المدن

تشمل وثيقة النطاقات، بحسب ما نُشر، الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة وبقية مدن المملكة ومناطقها. وترفق بها خرائط تبين لكل موقع نسب التملك المسموحة وأنواع الحقوق والمهل والضوابط. ولم تنشر التغطيات الصحفية هذه النسب تفصيلًا، وتُعرض الخرائط عبر البوابة الإلكترونية التي تديرها الهيئة العامة للعقار.

النتيجة العملية: لا يكفي أن يقع العقار داخل مدينة مسموح فيها بالتملك. يجب التحقق من وقوع القطعة نفسها داخل النطاق المعتمد، ومن نوع الحق المسموح فيها (ملكية تامة أم انتفاع)، ومن النسبة القصوى المتاحة لغير السعوديين في ذلك الموقع.

وتنفرد مكة المكرمة والمدينة المنورة بقاعدة خاصة. فالمادة الثانية من النظام تقصر تملك الأفراد غير السعوديين فيهما على الشخص الطبيعي المسلم. أما الشركات فلها حكم مستقل في المادة الثالثة، ونعرضه أدناه.

الأفراد المقيمون: عقار سكني واحد خارج النطاقات

يجيز النظام للشخص الطبيعي غير السعودي المقيم إقامة نظامية تملك عقار سكني واحد لسكنه خارج النطاقات الجغرافية، ويستثني من ذلك مكة المكرمة والمدينة المنورة. وتنص المادة السابعة من اللائحة على معاملة الزوج والأولاد غير السعوديين معاملة التابعين في العقار السكني. فلا يستقل التابع بتملك عقار سكني آخر إلا بانتهاء الزوجية أو ببلوغ الابن 25 سنة.

أما غير المقيم فيتملك داخل النطاقات فقط. وتشترط المادة الثانية من اللائحة عليه قبل التملك ثلاثة أمور: الحصول على هوية رقمية، وفتح حساب مصرفي باسمه في المملكة، وامتلاك رقم تواصل سعودي مرتبط بالهوية الرقمية.

ولا يخل النظام، بحسب مادته الخامسة، بالحقوق الأفضل التي يمنحها نظام الإقامة المميزة أو تنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون للعقار.

الشركات ذات المساهم غير السعودي: ما الذي تملكه؟

هذا هو الجزء الأهم للشركات، ويوزع النظام الكيانات على ثلاث فئات:

• الشركة السعودية غير المدرجة التي يملك فيها غير سعوديين: تجيز لها المادة الثالثة من النظام التملك داخل النطاق الجغرافي، بما في ذلك مكة المكرمة والمدينة المنورة، كما تجيز لها تملك ما تحتاجه لنشاطها ولسكن عامليها.
• الشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة: تحيل المادة الرابعة تملكها إلى قواعد هيئة السوق المالية، بالتنسيق مع الهيئة العامة للعقار.
• الشركات الأجنبية والجهات غير الربحية الأجنبية: تخضع لمتطلبات التسجيل والإفصاح في المواد الثالثة إلى الخامسة من اللائحة.

وتفصّل المادة الثامنة من اللائحة حكم الشركة السعودية غير المدرجة ذات الشريك الأجنبي. فخارج النطاق، وفي غير مكة والمدينة، تتملك ما يلزم لنشاطها وسكن عامليها بشرط موافقة مسبقة من وزارة الاستثمار. وداخل النطاق، بما فيه مكة والمدينة، تتملك دون تلك الموافقة.

وتلزم المادة الثالثة من اللائحة الشركة غير السعودية بما يلي: التسجيل لدى وزارة الاستثمار مع الإفصاح عن ملاكها المباشرين وغير المباشرين، وتعيين ممثل نظامي يحمل هوية صادرة من المملكة، وفتح حساب مصرفي فيها. ويجب عليها إبلاغ الوزارة خلال 15 يومًا بأي انتقال لنسبة 5% فأكثر من ملكيتها، أو بأي ترتيب يقيد استقلالها.

ولمن يدرس هيكلة الدخول عبر شركة مدرجة أو صندوق، نعرض ضوابط ذلك في مقال تملك الشركات المدرجة والصناديق للعقار في مكة والمدينة.

أنواع الحقوق العينية والنسب والمدد

لا يقتصر النظام على الملكية التامة. فهو ينظم «اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار»، ومنها حق الانتفاع. وتحدد وثيقة النطاقات لكل موقع ثلاثة أمور: الحقوق المسموحة، والحد الأعلى لنسبة تملك غير السعوديين، والحد الأعلى لمدة الانتفاع.

لذلك قد يُسمح لغير السعودي في موقع ما بحق انتفاع لمدة محددة دون الملكية التامة، أو بحصة لا تتجاوز نسبة معينة في مشروع. وتنص المادة السادسة على أن التملك لا يرتب لغير السعودي حقوقًا تزيد على ما لصاحب الحق العيني نظامًا.

البند	الحكم وفق النظام واللائحة	المرجع
نفاذ النظام	1 يناير 2026	النظام، م 15؛ أرقام
اعتماد اللائحة والنطاقات	قرار مجلس الوزراء في 23 يونيو 2026، ونشر اللائحة في 3 يوليو 2026	أم القرى؛ الجزيرة نت
المقيم خارج النطاق	عقار سكني واحد لسكنه، ولا يشمل مكة والمدينة	النظام، م 2
الشركة غير المدرجة ذات الشريك الأجنبي	داخل النطاق، ويشمل مكة والمدينة، دون موافقة. خارجه لنشاطها وسكن عامليها بموافقة وزارة الاستثمار	النظام، م 3؛ اللائحة، م 8
الرسم	حد أعلى 5% نظامًا. حددته اللائحة بـ2% في الرياض ومكة والمدينة ومحافظة جدة، وصفر% في غيرها	النظام، م 9؛ اللائحة، م 9 و10
العقوبة	إنذار أو غرامة حتى 5% من قيمة الحق، بحد أعلى 10 ملايين ريال	النظام، م 10
التظلم	أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا	النظام، م 11

الرسم والتسجيل العقاري

تجيز المادة التاسعة من النظام فرض رسم لا يزيد على 5% من قيمة تصرف غير السعودي في الحقوق العينية. لكن اللائحة حددت النسبة الفعلية. فالمادة التاسعة منها تفرض 2% على تصرفات غير السعوديين في مدينتي الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة ومحافظة جدة، لكل أنواع الحقوق والاستخدامات. وتجعل المادة العاشرة الرسم صفرًا في غير ذلك.

وتعدد المادة العاشرة كذلك حالات الإعفاء الكامل. ومنها: قسمة التركة، والتنفيذ بأمر قضائي، ونزع الملكية، والنقل بلا مقابل إلى وقف أو شخص اعتباري عام. ومنها أيضًا انتقال العقار من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق مملوك له بالكامل في المملكة. ويُستحق الرسم إضافة إلى أي رسوم أو ضرائب أخرى مقررة على التصرفات العقارية.

أما التسجيل فشرط لصحة التملك. تشترط المادة الثامنة من النظام تسجيل الشركات والجهات غير الربحية لدى الجهة المختصة قبل التملك، ولا يعد التملك صحيحًا إلا بعد تسجيله في السجل العقاري. وتوجب المادة السادسة من اللائحة تقديم الطلبات عبر البوابة الإلكترونية المرتبطة بالسجل العقاري، وإجراء كل المدفوعات إلكترونيًا وفق قواعد البنك المركزي السعودي. وللاطلاع على مسار التوثيق والإفراغ، راجع صفحة التوثيق والتسجيل.

العقوبات حتى 10 ملايين ريال

تقرر المادة العاشرة من النظام لمخالفة أحكامه الإنذار، أو غرامة لا تتجاوز 5% من قيمة الحق، بحد أعلى عشرة ملايين ريال، دون إخلال بأي عقوبة أشد في نظام آخر. وتنظر المخالفات لجنة لا يقل أعضاؤها عن ثلاثة، ويجوز التظلم من قراراتها أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا.

وتعالج المادة الثانية عشرة من النظام تقديم معلومات غير صحيحة أو مضللة عمدًا بقصد التملك. فتتولى النيابة العامة التحقيق، وتوقع المحكمة الغرامة وتأمر ببيع الحق جبرًا. ويفرق جدول المخالفات الملحق باللائحة بين درجات المخالفة وتكرارها. فمخالفة عدم إبلاغ الجهة المختصة بالتغييرات يبدأ جزاؤها بالإنذار في المرة الأولى، ثم بغرامة نسبية تتصاعد مع التكرار.

وتمنح المادة الثانية عشرة من اللائحة اللجنة صلاحية تحديد مهلة لتصحيح المخالفة تراوح بين 10 أيام و180 يومًا بحسب نوعها.

خطوات الشراء الآمن للشركة الأجنبية

1. حدد الكيان المتملك: شركة سعودية غير مدرجة ذات شريك أجنبي، أم شركة أجنبية، أم صندوق أو منشأة ذات أغراض خاصة. يختلف الحكم والجهة المسجلة لكل منها.
2. استكمل التسجيل والإفصاح: سجّل لدى وزارة الاستثمار وأفصح عن الملاك المباشرين وغير المباشرين، وعيّن الممثل النظامي، وافتح الحساب المصرفي. وإن كان الدخول عبر شركة قائمة فراجع دليل دخول مستثمر أجنبي شريكًا في شركة سعودية.
3. تحقق من الموقع على الخريطة: هل القطعة داخل النطاق؟ وما نوع الحق المسموح؟ وما النسبة القصوى ومدة الانتفاع؟
4. إن كان العقار خارج النطاق: وثّق حاجة النشاط أو سكن العاملين، واحصل على موافقة وزارة الاستثمار المسبقة. ولا يجوز ذلك في مكة والمدينة.
5. افحص العقار نظاميًا: تسجيله في السجل العقاري، وخلوه من الرهون والنزاعات، ومطابقة استخدامه.
6. احسب التكلفة الكاملة: رسم التملك (2% أو صفر بحسب الموقع) وأي ضرائب ورسوم أخرى على التصرف.
7. أتمم الشراء والسداد إلكترونيًا عبر البوابة، ثم سجّل الملكية في السجل العقاري.
8. ضع نظام امتثال لاحق: أبلغ الجهة المختصة خلال 15 يومًا بأي تغير جوهري في الملكية.

أخطاء شائعة

• الاعتماد على اسم المدينة دون الخريطة: قد تقع القطعة خارج النطاق وإن كانت داخل الرياض أو جدة.
• الخلط بين أحكام الأفراد والشركات في مكة والمدينة: قيد «الشخص الطبيعي المسلم» يخص الأفراد، أما الشركة غير المدرجة فلها حكم المادة الثالثة.
• إغفال الإبلاغ عن تغير الملكية: انتقال 5% من الحصص دون إبلاغ خلال 15 يومًا مخالفة مستقلة.
• افتراض أن الرسم 5%: النسبة 5% حد أعلى في النظام، والنسبة المطبقة تحددها اللائحة بحسب الموقع.
• إبرام عقد قبل التحقق من الأهلية: لا يصح التملك إلا بعد التسجيل، والمعلومات غير الدقيقة قد تنتهي ببيع الحق جبرًا.

متى تحتاج إلى محامٍ؟

تحتاج إلى مراجعة قانونية متخصصة إذا كانت ملكية شركتك متعددة الطبقات أو عابرة للحدود، فالإفصاح عن الملاك غير المباشرين يتطلب دقة. وكذلك إذا كان العقار خارج النطاق ويحتاج موافقة وزارة الاستثمار، أو كنت تختار بين التملك المباشر وصندوق أو شركة مدرجة، أو تشتري في مكة أو المدينة.

تقدم شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة، من مكاتبها في الرياض وجدة والطائف والخبر، خدمات الفحص النظامي للعقار، وهيكلة كيان التملك، ومتابعة التسجيل. اطلع على صفحة قطاع العقار وصفحة الامتثال التنظيمي، أو احجز استشارة.

هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية لحالتك.