إيقاف زيادة الإيجار في الرياض 5 سنوات: أثره على عقود الشركات

منذ 25 سبتمبر 2025 تسري في مدينة الرياض أحكام نظامية تُعرف بقرار إيقاف زيادة الإيجار في الرياض لمدة خمس سنوات. ولا يقتصر أثرها على المستأجر السكني الفرد. فهي تشمل العقارات التجارية أيضًا، وتمس عقود الشركات المستأجرة لمقارها ومعارضها، وملاك المجمعات التجارية، وصناديق الدخل العقاري. يقرأ هذا المقال الأحكام من زاوية الشركات، وفق ما نُشر حتى أكتوبر 2026.

ماذا يقضي قرار إيقاف زيادة الإيجار ونطاقه الجغرافي؟

صدرت الموافقة على «الأحكام النظامية لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر» بقرار من مجلس الوزراء ومرسوم ملكي، بعد دراسة أعدتها الهيئة العامة للعقار. وتشير قرارات الهيئة اللاحقة إلى أن هذه الأحكام صدرت بالمرسوم الملكي (م/73) وتاريخ 2/4/1447هـ (أم القرى).

وبحسب ما نشرته الاقتصادية في 25 سبتمبر 2025، تقضي الأحكام بإيقاف الزيادة السنوية في إجمالي قيمة الأجرة للعقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، لمدة خمس سنوات من ذلك التاريخ، في العقود القائمة والجديدة.

والنطاق الجغرافي لإيقاف الزيادة هو الرياض وحدها. لكن الأحكام تجيز لمجلس إدارة الهيئة، بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، تطبيق القيد على مدن أو محافظات أو مراكز أخرى أو أجزاء منها. أما أحكام التجديد التلقائي فتسري في جميع مدن المملكة.

العقود السكنية والتجارية: القائمة والجديدة

يشمل القرار صراحة العقود التجارية، كالمكاتب والمحلات والمعارض والمستودعات المؤجرة، إذا وقعت داخل النطاق العمراني للرياض. ويسري على العقود القائمة وقت النفاذ وعلى العقود الجديدة معًا.

ويقترن إيقاف الزيادة بقاعدة التجديد. تتجدد العقود تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من انتهاء المدة. ويُستثنى من ذلك أمران: العقد محدد المدة الذي بقي على انتهائه 90 يومًا أو أقل عند نفاذ الأحكام، والعقد الذي يتفق الطرفان على إنهائه بعد مدة الإشعار. وفي الرياض لا يحق للمؤجر رفض التجديد إذا رغب فيه المستأجر، إلا في حالات محددة نعرضها أدناه.

وللشركة المستأجرة في ذلك ميزة عملية. فالاستثمار في تجهيز المقر أو المعرض يصبح أقل عرضة لخطر عدم التجديد أو القفزة المفاجئة في الأجرة عند نهاية المدة. أما المؤجر المؤسسي فعليه أن يعيد حساب العائد على أساس أجرة ثابتة طوال مدة القيد.

المسألة	الحكم وفق ما نُشر
تاريخ النفاذ والمدة	من 25 سبتمبر 2025 لمدة 5 سنوات
النطاق	العقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني للرياض
العقود المشمولة	القائمة والجديدة
وحدة سبق تأجيرها	الأجرة الإجمالية لآخر عقد مسجل في «إيجار»
وحدة لم تؤجر من قبل	يتفق عليها الطرفان
التجديد التلقائي	ما لم يُشعر أحد الطرفين قبل 60 يومًا، ويسري في جميع المدن
إشعار عدم التجديد للسكني	365 يومًا في العقود السكنية النموذجية (قرار الهيئة في 6 مارس 2026)
العقوبة	غرامة حتى أجرة 12 شهرًا للوحدة، مع إزالة المخالفة وتعويض المتضرر
التظلم	أمام الجهة القضائية المختصة خلال 30 يومًا من التبليغ

الوحدات الشاغرة سابقة التأجير وغير المؤجرة سابقًا

تفرق الأحكام بين نوعين من الوحدات الشاغرة. الوحدة التي سبق تأجيرها تُحدد أجرتها الإجمالية بقيمة آخر عقد مسجل في منصة إيجار. أما الوحدة التي لم تؤجر من قبل فيتفق المؤجر والمستأجر على أجرتها.

وأجازت الأحكام للمؤجر الاعتراض على الأجرة المحددة بهذه الطريقة في العقود غير القائمة إذا تحقق أحد ثلاثة أسباب:

• إجراء ترميمات إنشائية أو بنائية جوهرية أثرت في القيمة الإيجارية.
• إبرام آخر عقد قبل عام 2024.
• أي سبب آخر يضيفه مجلس إدارة الهيئة.

ويضع مجلس الإدارة قواعد النظر في هذه الاعتراضات.

وتلزم الأحكام المؤجر بطلب تسجيل العقود غير المسجلة في «إيجار»، ويجوز للمستأجر أيضًا طلب التسجيل. وللطرف الآخر الاعتراض على بيانات العقد لدى الهيئة خلال 60 يومًا من إشعاره بالتسجيل، وإلا عُدّت البيانات صحيحة. ولهذا الحكم أثر مباشر: البيانات المسجلة تصبح مرجع الأجرة لاحقًا، فيجب التحقق من دقتها.

بنود الزيادة المتفق عليها في العقود القائمة

كثير من عقود الشركات طويلة الأجل تتضمن بند زيادة سنوية ثابتة أو مرتبطة بمؤشر. وظاهر الأحكام المنشورة أن إيقاف الزيادة السنوية يسري على العقود القائمة. لذلك يتعذر، خلال مدة السنوات الخمس، تطبيق بند زيادة سنوية على عقار يقع داخل النطاق العمراني للرياض.

ولم نقف حتى أكتوبر 2026 على دليل رسمي منشور يعالج تفصيلًا الزيادات المتدرجة المتفق عليها في العقود التجارية طويلة الأجل. ويسري على ما لم تنص عليه الأحكام نظام المعاملات المدنية. ولهذا ننصح المؤجر والمستأجر بمراجعة البند وصياغة ملحق متوافق، بدل المطالبة بالزيادة أو الامتناع عن السداد. وراجع في ذلك مقال بنود تراجعها في عقود شركتك بعد نظام المعاملات المدنية.

ولصناديق الدخل ومديري الأملاك أثر إضافي، إذ تستند توقعات العائد عادة إلى زيادات تعاقدية. فينبغي أن تعكس الإفصاحات وتقييمات الأصول هذا القيد في محافظ الرياض.

الإشعار بعدم التجديد للاستخدام الشخصي

في الرياض لا يجوز إلزام المستأجر بالإخلاء إلا في حالات محددة:

• عدم سداد الأجرة.
• وجود خلل إنشائي يهدد السلامة، يثبته تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة.
• حاجة المؤجر أو قريبه من الدرجة الأولى إلى الوحدة السكنية لاستخدامه الشخصي.
• حالات أخرى يحددها مجلس إدارة الهيئة بضوابطه.

ثم أصدر الرئيس التنفيذي للهيئة القرار رقم (4700006874) في 6 مارس 2026، ونُشر في أم القرى. ويقضي القرار بتطبيق مدة إشعار قدرها 365 يومًا في عقود الإيجار السكنية النموذجية السارية. فإذا لم يصل الإشعار قبل نهاية العقد بهذه المدة، يمتد العقد حتى اكتمال 365 يومًا من تاريخ الإشعار. ونص القرار المنشور يتحدث عن العقود السكنية، ولا يتناول العقود التجارية.

النزاعات المتوقعة وكيف تتجنبها

تقرر الأحكام لمخالفتها غرامة لا تزيد على أجرة 12 شهرًا للوحدة محل المخالفة، مع إلزام المخالف بإزالة المخالفة وتعويض المتضرر. وتنظر المخالفات اللجان المشكلة وفق المادة العشرين من نظام الوساطة العقارية. ويجوز التظلم من قراراتها أمام الجهة القضائية المختصة خلال 30 يومًا من التبليغ. وتمنح الأحكام المبلّغ مكافأة تصل إلى 20% من الغرامة المحصلة إذا انتهى البلاغ إلى حكم نهائي بثبوت المخالفة.

ومن أبرز النزاعات المتوقعة للشركات:

• الخلاف على «الأجرة الإجمالية» عندما يجمع العقد الأجرة مع رسوم خدمات أو صيانة.
• محاولة المؤجر رفع الأجرة بعد تغيير المستأجر.
• بيانات غير دقيقة في عقد سُجل من طرف واحد.
• إنهاء عقد تجاري بحجة الحاجة الشخصية، وهي حالة نصت عليها الأحكام للوحدة السكنية.

ولمسارات التقاضي والتحكيم في هذه النزاعات، راجع صفحة تسوية المنازعات.

بنود صياغة لعقود الإيجار في الرياض

1. تعريف الأجرة الإجمالية بوضوح، وفصل رسوم الخدمات المتغيرة المرتبطة بتكلفة فعلية عنها.
2. بند امتثال ينص على أن أي زيادة سنوية معلقة ما دام القيد ساريًا على موقع العقار.
3. آلية مراجعة الأجرة بعد انتهاء مدة القيد أو إلغائه، دون أثر رجعي.
4. التحسينات الجوهرية: من يمولها، وكيف تُوثق إذا أراد المؤجر الاستناد إليها في الاعتراض.
5. التجديد والإشعار: مدد إشعار تتوافق مع الحد الأدنى النظامي، وطريقة إشعار موثقة عبر المنصة.
6. التسجيل: التزام صريح بتسجيل العقد وملاحقه في «إيجار» ومراجعة بياناته خلال مهلة الاعتراض.
7. تسوية النزاعات: تفاوض ثم وساطة قبل اللجوء إلى الجهة المختصة.

ماذا تفعل الشركة الآن؟ خطة للمستأجر والمؤجر المؤسسي

بعد عام من التطبيق، نقلت عكاظ في 13 سبتمبر 2026 عن الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار أن نسبة ما تنفقه الأسر على الإيجار من دخلها في الرياض انخفضت من أكثر من 17.5% في سبتمبر 2025 إلى نحو 15%. والمؤشر يعني أن الهيئة تتابع السوق وتصدر قرارات مكملة، فلا ينبغي التعامل مع الأحكام بوصفها نصًا ثابتًا.

إذا كانت شركتك مستأجرة:

• اجمع عقود الإيجار في الرياض، وحدد ما يقع منها داخل النطاق العمراني.
• قارن الأجرة المفوترة بآخر قيمة مسجلة في «إيجار»، وتحقق من عدم تطبيق زيادات آلية.
• إن دفعت زيادة بعد 25 سبتمبر 2025، فوثّقها واطلب الرأي في استردادها أو تسويتها.
• خطط لمدد الإشعار في العقود التي تقترب من نهايتها، حتى لا يفاجئك التجديد التلقائي أو عدمه.

إذا كانت شركتك مؤجرة أو مديرة أملاك:

• حدّث نماذج العقود ونظام الفوترة بما يتوافق مع القيد.
• وثّق أي ترميمات جوهرية بتراخيص وتقارير قبل التعاقد الجديد، إن كنت ستستند إليها في الاعتراض.
• راجع افتراضات نمو الدخل في نماذج التقييم والتمويل.
• أنشئ سجل امتثال يربط كل وحدة بآخر عقد مسجل لها.

أخطاء شائعة

• الظن أن القرار يخص السكني فقط، وهو يشمل التجاري داخل النطاق العمراني للرياض.
• تطبيق بند الزيادة الآلية في نظام الفوترة دون مراجعة قانونية.
• إهمال مراجعة بيانات عقد سجله الطرف الآخر حتى تفوت مهلة الـ60 يومًا.
• تحويل الزيادة إلى «رسوم خدمات» صورية، وقد تُعد التفافًا على القيد.
• افتراض أن القرار يسري خارج الرياض، وإيقاف الزيادة لا يمتد لغيرها إلا بقرار لاحق.

متى تحتاج إلى محامٍ؟

إذا كانت شركتك تستأجر أو تؤجر محفظة عقارات في الرياض، أو لديك عقود طويلة الأجل ببنود زيادة، أو تواجه مطالبة بزيادة أو إخلاء، فمراجعة قانونية مبكرة تمنع نزاعًا أطول. تقدم شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة مراجعة عقود الإيجار وإعادة صياغتها، والتمثيل في نزاعاتها. اطلع على صفحة قطاع العقار وصفحة التقاضي التجاري، وعلى مقال رسوم العقارات الشاغرة. أو احجز استشارة.

هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية لحالتك.